Los hoteles renegocian el alquiler de sus establecimientos a la baja

BARCELONA

La caída del turismo ha provocado que los propietarios de los inmuebles se muestren más receptivos a bajar las rentas e incluso a negociar contratos de arrendamiento con un elevado porcentaje variable en función de la rentabilidad.

Ante la atonía del mercado de inversión y la caída en picado del turismo desde el pasado noviembre, los propietarios de los establecimientos hoteleros se están mostrando más receptivos a fórmulas de gestión que hasta ahora no eran muy populares en España. “Los hoteles se sientan a escuchar contratos de arrendamiento con una proporción fija garantizada muy reducida o, incluso, contratos de management puro, con una remuneración cien por cien variable”, explica Juan Gallardo, director del área hotelera de la consultora Jordà & Guasch. Aprovechando el cambio de ciclo inmobiliario, los responsables de expansión de varias cadenas internacionales “han aumentado la frecuencia de sus visitas a Barcelona para sentarse con propietarios que hasta hace nueve meses no habrían aceptado ninguna otra posibilidad que la venta o el alquiler tradicional: con contratos a largo plazo de obligado cumplimiento y rentas garantizadas mediante avales bancarios. Gallardo cita a modo de ejemplo el caso de una gran cadena internacional que está negociando en total más de 600 habitaciones simultáneamente en diferentes proyectos, categorías y ubicaciones. Según Gallardo, no se trata sólo de hoteles en funcionamiento sino también de edificios de uso residencial u oficinas susceptibles de ser transformados en establecimientos hoteleros. Caída de las ventas Las cadenas catalanas también aprovechan para buscar sus oportunidades. Es el caso de Chic&Basic, que ha cerrado recientemente tres operaciones de alquiler en Madrid y Barcelona. Uno de los socios de la cadena, Hugo Bertrand, explica que muchos propietarios que no pueden vender sus establecimientos pero tampoco quieren bajar mucho el precio optan por el alquiler con opción de compra. Es el caso de uno de los dos hoteles que la cadena acaba de alquilar en Madrid, cuyo propietario quería venderlo en forma de apartamentos pero, ante el cambio de ciclo inmobiliario, lo transformó en hotel. En Catalunya, se ha cerrado recientemente el contrato de alquiler del Hotel Golf Fontanals, en Puigcerdà. La primera intención de la propiedad (controlado en un cincuenta por ciento por la cadena catalana Ecohoteles) fue vender el hotel; sin embargo, la actual coyuntura económica varió sus planes y finalmente cerraron un contrato de alquiler con opción de compra por una duración de cinco años, en una operación intermediada por la consultora Christie & Co. Por otro lado, las cadenas hoteleras que ya se encontraban en régimen de alquiler o gestión de hoteles en Barcelona están presionando a la propiedad del establecimiento para renegociar el alquiler a la baja, explica la directora del área hotelera de Jones Lang LaSalle, Aurora Prat. Los propietarios, en vista de que si pierden al actual inquilino deberán ofrecer rentas inferiores, “se están sentando a negociar”, asegura. En los últimos meses, la ocupación hotelera ha caído más de un diez por ciento y las tarifas de las habitaciones, otro diez por ciento, como mínimo. Esto ha provocado que el rev par (ingresos por habitación disponible) se haya situado un 20% por debajo del registrado el año pasado. El impacto se ha trasladado al beneficio, que ha caído alrededor de un 40%, según Prat, por lo que las cadenas se ven obligadas a renegociar el precio del alquiler. Mercado de alquiler Los contratos de renta habituales para hoteles de cuatro estrellas de la zona prime de Barcelona rondan los 15.000 euros por habitación. En los últimos ejercicios, estos contratos habían alcanzado los 24.000 euros, según Jones Lang LaSalle, una cifra que la consultora considera desorbitada. En el caso de los establecimientos de tres estrellas, las tarifas han pasado de 13.000 a 9.500 euros por habitación más un porcentaje variable en función de la rentabilidad. Desinversión Las cadenas hoteleras con edificios en propiedad están intentando llevar a cabo desinversiones de activos hoteleros o operaciones de sale and lease back (venta de un activo para su posterior alquiler). “Hay muchos casos actualmente de hoteles en propiedad de la misma cadena que se están vendiendo la propiedad con su gestión dentro”, explica Bertrand. Los hoteleros están “deshaciéndose de la piedra con fondos inmobiliarios –añade– con rentabilidades que oscilan entre el 6,5% y el 7% sobre el importe de la inversión”. En Barcelona, los consultores inmobiliarios aseguran que la gran mayoría de hoteles están en venta o en posición de escuchar ofertas. Sin embargo, en el último año, se han cerrado pocas operaciones, la mayoría de ellas por necesidad urgente de liquidez, como el antiguo Hotel Sky, de Habitat, El Hotel Congress, de Prestige, o el Confortel 22@, de la Once. Paralelismos con el mercado residencial Si los propietarios de establecimientos hoteleros han renunciado a vender sus edificios por la imposibilidad de obtener la cantidad que piden, en el mercado residencial de lujo sucede algo parecido. El centro de la capital catalana ha experimentado un incremento de promociones residenciales de gama alta, algunas de las cuales no se han llegado a ejecutar. Sus propietarios empiezan a escuchar ofertas, ahora, de grupos inversores que llegan de la mano de cadenas hoteleras que operan en régimen de alquiler. Agrupació Mútua, por ejemplo, ha alquilado Passeig de Gràcia número 30 a la cadena hotelera High Tech.