Las diez razones del fracaso del alquiler de viviendas en España

E. Morales/C. Porras

El alquiler sigue siendo la asignatura pendiente del mercado de la vivienda en España. En nuestro país el arrendamiento de casas está en un 8%, mientras que en otros países de la Unión Europa este porcentaje se dispara. En Alemania es del 57%, en Holanda está en el 47%, y en Reino Unido se sitúa en el 20%.

El incremento de viviendas que se ha producido en nuestro país en los últimos años no ha registrado un incremento proporcional de los alquileres. Frente a los 21 millones de casas de 2001, el pasado año se cerró con 23,5 millones, de las que 1,9 millones se destinan al alquiler.

Son varias las razones que influyen en esta tendencia. Al tradicional sentido de la propiedad que tienen los españoles, se une una falta de incentivos por parte de la Administración a la hora de fomentar el mercado del alquiler. España es el único país de la UE que no ofrece ningún tipo de desgravación fiscal para los inquilinos (excepto algunas comunidades autónomas) que, por el contrario, sí se aplica a la compra de una vivienda.

Asimismo, la falta de profesionalización del mercado motiva que con frecuencia se arrienden casas que dejan mucho que desear en cuanto a sus condiciones de habitabilidad, y generalmente el precio no se corresponde con la oferta. Según datos del INE, el 18% de las viviendas vacías tiene categoría de mala, deficiente y ruinosa (más de 500.000 viviendas en total).

El acceso a la vivienda no se ha desarrollado en España como un elemento más del Estado del Bienestar, según recoge un estudio de la Fundación Alternativas dirigido por Alejandro Inurrieta, hasta la semana pasada presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA). El informe pone de relieve la falta de transparencia de este mercado y la escasez de estadísticas para mejorar el conocimiento sobre el mismo. No obstante, resalta que su principal problema es la falta de vivienda de alquiler, especialmente en el segmento social y profesional. La mayoría de las casas de arrendamiento en nuestro país pertenecen a propietarios privados.

Mercado público
En nuestro país la apuesta pública por la gestión de alquileres es muy escasa. En los principales países europeos la media de participación de la vivienda social en alquiler (única forma de política social en estas naciones) es del 18%, mientras en España supera ligeramente el 1%. Aquí la provisión de servicios de residencias la realiza fundamentalmente el sector privado, lo que hace más difícil el acceso a los mismos de una parte importante de la población. Las políticas públicas se han dirigido sobre todo a incentivar la compra, con importantes ventajas fiscales y bajos tipos de interés en los últimos años.

La vivienda de alquiler ofrece importantes ventajas, como el impulso a la emancipación de los jóvenes, la integración de los inmigrantes, la movilidad laboral y geográfica, además de la supervivencia de un gran número de hogares monoparentales. Sin embargo, estos mensajes positivos no han calado en la población, que apuesta mayoritariamente por la compra. Para variar esta tendencia, pueden emprenderse importantes medidas, como la creación de un verdadero mercado del alquiler en España, potenciando su vertiente social.

La vivienda pública, especialmente en alquiler, es escasa comparada con los países de nuestro entorno. En Europa, este tipo de vivienda en alquiler es la principal medida de la Administración para solucionar el acceso a una residencia. En nuestro país, las administraciones públicas no han mostrado gran interés en este sector y los intentos por mejorar esta situación no se han mostrado muy fructíferos hasta la fecha. En 2005, se creó la Sociedad Pública de Alquiler con el objetivo de dinamizar este mercado. Sin embargo, sus resultados no han respondido a las expectativas creadas.

De esta forma, se hace necesario un parque de vivienda social en alquiler lo suficientemente amplio como para facilitar el acceso de los colectivos más necesitados, que al igual que ocurre en otros ámbitos como la sanidad o la educación, se podría gestionar mediante una combinación entre los sectores público y privado.

Asimismo, el número de viviendas en alquiler podrá incrementarse de la mano de las sociedades de arrendamiento, que hasta ahora han jugado un papel más discreto. El impulso de las mismas favorecería la necesaria profesionalización de este mercado. Una circunstancia que mejorará la relación entre arrendador y arrendatario, basada con frecuencia en la desconfianza. Éste desea encontrar una residencia en las condiciones adecuadas para vivir, mientras que el propietario de la misma espera que su casa no se deteriore y que no se produzcan impagos.

En el caso de las viviendas sociales, el estudio realizado por Alejandro Inurrieta propone que la gestión y control de los inquilinos se lleve a cabo de forma compartida entre el Estado (Hacienda, catastro, comunidades autónomas y ayuntamientos) y las empresas concertadas que provean empresas de alquiler. El objetivo es conseguir una rotación más eficiente entre los inquilinos.

Fiscalidad
Las actuales desgravaciones fiscales a la compra de la vivienda se han convertido en una importante motivación para optar por la adquisición en lugar de alquilarla. El arrendamiento podría experimentar un impulso similar si se favoreciera con las mismas ventajas.

Por otro lado, un elemento esencial para dinamizar este mercado es el conocimiento del mismo. Se necesitan estadísticas a partir de un índice de precios homogéneo, un registro de la demanda de viviendas y un censo de edificios, hogares y viviendas más frecuentes.



LAS DIEZ RAZONES DEL FRACASO

1. La falta de calidad desincentiva a los inquilinos
Ocho de cada diez inmuebles en alquiler son de propiedad privada y una característica común de la mayoría de ellos es la falta de calidad que ofrecen, sobre todo con respecto al precio.

Según el INE, medio millón de viviendas vacías —dos de cada diez— se encuentran en un estado ruinoso y el 52% de éstas —1,6 millones—, se han construido entre 1900 y 1960.

La calidad de las viviendas para arrendar no responde a la demanda real de los usuarios, lo que contribuye a un desajuste entre oferta y demanda que finalmente empuja a la compra.

2. Fiscalidad: Las políticas públicas, dirigidas a la compra
Las políticas públicas en materia de vivienda se han dirigido básicamente a la compra, en un mercado de por sí predispuesto a esa opción. La ayuda oficial para la adquisición de un inmueble, que puede alcanzar el 15% de su precio final, y unos tipos de interés al 3% dieron la puntilla definitiva al alquiler.

Sin embargo, la desaceleración económica ha propiciado un nuevo escenario, en el que el arrendamiento no es descartado por los que se quieren emancipar, que también han visto en la renta de 210 euros, una ayuda a considerar.

3. Las nuevas ayudas propician la picaresca
jóvenes, de entre 22 y 30 años, que decidan emanciparse ha sido
bien recibida, pero también ha propiciado la picaresca en el mercado de alquiler. Los arrendadores proponen sin rubor un reparto de las ayudas y buscan, fundamentalmente, el perfil de menor de 30 años para alquilar su casa. En muchos casos se discrimina, con diferentes excusas a los mayores de esa edad.

Las experiencias pasadas, en la línea de conceder ayudas directas
a inquilinos han propiciado un aumento de los precios de los alquileres.

4. El tamaño noencaja con la demanda habitual
La oferta de vivienda en alquiler en España tiene poco que ver con la demanda y la tendencia de formación de nuevos hogares, impulsada por la inmigración, la emancipación de jóvenes y los divorcios y las separaciones. El 20% de los contratos de alquiler corresponde a viviendas de renta antigua, de gran tamaño. El 97% tienen más de tres habitaciones.

Apenas un 23% de las viviendas en alquiler tienen entre uno y dos dormitorios, mientras 440.000 tienen más de cuatro dormitorios. Demasiado tamaño para los nuevos demandantes.

5. Una mentalidad predispuesta a la adquisición
La unión de factores económicos, fiscales, de rentabilidad y culturales ha contribuido a que en España exista una mentalidad proclive a la compra en lugar de al alquiler. Sin embargo, sigue siendo más barato alquilar —470 euros de media— que comprar: la hipoteca media se sitúa en más de 800 euros.

Para comprar una vivienda de 231.000 euros (38 millones de las antiguas pesetas) es necesario suscribir una hipoteca a 30 años que implica pagos mensuales de 1.000 euros. Al final, el comprador acaba pagando casi el doble de lo que costó.

6. La falta de garantías, la queja más común
La consecución de un equilibrio entre los derechos del propietario de la vivienda y el inquilino es uno de los principales frenos al alquiler de viviendas. El primero exige unas condiciones mínimas de habitabilidad, el segundo teme por el deterioro de su propiedad y, sobre todo, por los impagos. La falta de una profesionalización de este mercado en España favorece esta desconfianza mutua entre las partes.

Las diferentes administraciones han mostrado su voluntad de mejorar esta situación con la creación de entidades que actúen como intermediarias.

7. El mercado profesional, la asignatura pendiente
Sólo ocho de cada cien inmuebles que se alquilan en España están gestionados por profesionales, un porcentaje que se triplica en Reino Unido y Francia y que alcanza el 51% en Alemania.

En los últimos años se ha avanzado mucho en materia fiscal y legislativa para potenciar este mercado, fundamentalmente en lo referente a fondos de inversión y a sociedades de arrendamiento. Su mayor desarrollo puede propiciar un incremento de la oferta, pero sobre todo contribuirá a que exista un aumento de la calidad y de las garantías del arrendatario.

8. El alquiler social,una opción compleja de gestionar
La vivienda social en alquiler apenas alcanza el 1% en España, frente a un porcentaje medio del 18% en Europa. Las competencias de vivienda están en manos de las comunidades desde 1978, que han priorizado las VPO y las VPP en detrimento del alquiler social. El escaso interés de las administraciones públicas por fomentar esta opción se explica por los problemas de gestión que genera, el fiasco de algunas experiencias con agentes sociales, la baja rentabilidad y la ausencia de empresas dedicadas íntegramente o mayoritariamente a este segmento.

9. La falta de movilidad laboral frena esta opción
Sólo el 15% de los trabajadores españoles de todas las edades, cuenta con alguna experiencia laboral fuera de su región o país. Mientras, ocho de cada diez parados se niegan a cambiar de residencia para aceptar ofertas de trabajo. Las dificultades para alquilar, consecuencia de la falta de garantías y la escasa calidad de los inmuebles, son la excusa más frecuente para no desplazarse en ambos casos.

Los españoles son los europeos que menos se mueven. La movilidad geográfica en Estados Unidos alcanza el 6%; y en Europa, llega al 1,5%.

10. Opacidad: mucho fraude y falta de estadísticas fiables
Más de la mitad de los 1.900.000 alquileres que hay en España escapa del control del fisco, según denuncian los Técnicos de Economía y Hacienda, que cruzan los datos del INE con los de la declaración de la Renta.

Seis comunidades, Madrid, Cataluña, Andalucía, Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana, concentran ocho de cada diez alquileres de la economía sumergida. El fraude podría rondar los 1.800 millones de euros anuales. Además, faltan estadísticas fiables que permitan dinamizar el mercado y elaborar políticas adecuadas.